Combien rapporte vraiment un Airbnb à Beaune en 2025 ?

Sur le marché beaunois, un T2 bien tenu en plein centre génère entre 22 000 et 32 000 euros nets par an. Un T3 avec terrasse dans un quartier de lisière peut viser 28 000 à 38 000 euros, à condition d'être présent au bon prix au bon moment. Voici les chiffres réels, par quartier, par typologie, sourcés.

Le marché Airbnb à Beaune : chiffres clés 2025

Beaune affiche les indicateurs d'une ville touristique de premier rang malgré ses 22 000 habitants. Densité de monuments, route des Grands Crus, événements oenologiques permanents : le flux de voyageurs ne faiblit jamais. La concurrence est forte, mais elle reste très inégale en qualité. Un bien bien géré écrase statistiquement la moyenne.

À titre de comparaison, ces mêmes biens en location longue durée rapporteraient entre 8 400 et 13 200 euros par an. L'écart est donc structurel, pas conjoncturel.

Centre historique et Hospices : le segment haut du marché

Ces deux secteurs concentrent les tarifs les plus élevés de la ville. La rareté du foncier intra-muros et la proximité immédiate de l'Hôtel-Dieu en font une zone à demande captive, notamment pendant les Trois Glorieuses.

• T2 (40-50 m²) Centre historique : 115-180 € la nuit basse saison, 220-280 € haute saison, 420-600 € pendant les Trois Glorieuses
• Taux d'occupation annuel d'un bien bien noté : 80-85 %
• Revenu net annuel observé : 26 000-34 000 €

Saint-Nicolas et Rousseau-Deslandes : le segment équilibré

Ces faubourgs offrent un meilleur rapport investissement / rendement que l'intra-muros. La proximité de la gare SNCF (5 à 15 minutes à pied selon les rues) en fait des secteurs prisés des voyageurs venant en train pour un long week-end.

• T2 Saint-Nicolas : 22 000-28 000 € nets / an, occupation 79 %
• T3 Rousseau-Deslandes : 24 000-30 000 € nets / an, occupation 76 %

Bouzaize et Champs Lin : la prime à l'extérieur

Les biens avec jardin ou terrasse sont rares sur les plateformes beaunoises. Cette rareté est valorisable : les voyageurs en groupe et les familles sont prêts à payer entre 30 et 45 pour cent de plus pour un T3 avec extérieur que pour un T3 sans, à surface équivalente.

Les facteurs qui changent vraiment le résultat

1. Qualité des photos : le premier visuel détermine 70 pour cent des clics
2. Tarification dynamique calée sur les événements (Vente des Hospices, Beaune Gourmand, Festival Baroque)
3. Note voyageurs au-dessus de 4,8 pour entrer dans le tri Airbnb prioritaire
4. Réactivité aux messages sous une heure
5. Linge hôtelier blanc 200 g/m² minimum et serviettes 600 g/m²